IVIE: l'imposta sugli immobili all'estero e un immobile a Dubai

Chi compra casa a Dubai, o la eredita, o la riceve in donazione, tende a pensare che «se negli Emirati non c'è un'imposta annuale sulla casa, non c'è nulla da pagare». Per un residente fiscale italiano il ragionamento è incompleto: l'Italia tassa il possesso degli immobili esteri con un'imposta propria, l'IVIE, e richiede di indicare l'immobile nel quadro RW. Questa guida spiega chi la paga, come si calcola il valore, come funziona il credito per le imposte estere, come si versa e che cosa cambia quando l'immobile è a Dubai.

Che cos'è l'IVIE e da dove nasce

L'IVIE, imposta sul valore degli immobili situati all'estero, è prevista dall'articolo 19 del decreto-legge 201/2011. È un'imposta patrimoniale annuale che grava sul possesso: non dipende dal fatto che l'immobile produca reddito, sia affittato o resti vuoto. Si affianca all'IVAFE, che colpisce invece le attività finanziarie estere. La relazione tra le due imposte e il monitoraggio fiscale è spiegata nella guida sul quadro RW: chi deve compilarlo, IVAFE e IVIE.

Chi la paga

L'imposta è dovuta dalle persone fisiche residenti in Italia che, a titolo di proprietà o di altro diritto reale, possiedono immobili all'estero. Le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate la estendono anche agli enti non commerciali e alle società semplici residenti. Il presupposto soggettivo è quindi sempre la residenza fiscale italiana, e per verificarla si usano i criteri spiegati in cos'è la residenza fiscale e come la determina l'Italia. Chi per l'Italia non è residente non paga l'IVIE su un immobile estero.

Alcuni punti pratici:

• Quota di possesso. In caso di comproprietà, ciascun titolare paga in proporzione alla propria quota. Una coppia che compra a metà versa l'imposta ciascuno per il 50%.
• Mesi di possesso. L'imposta è rapportata ai mesi dell'anno in cui si è titolari del diritto. Il mese si considera per intero se il possesso si è protratto per almeno 15 giorni.
• Diritti reali diversi dalla proprietà. L'usufrutto e gli altri diritti reali rientrano nell'obbligo.
• Possesso tramite società. Se l'immobile è intestato a una società estera, il possesso diretto è della società, ma il quadro RW richiede di guardare al titolare effettivo. Per questa configurazione è utile la pagina sulla holding RAK ICC per un immobile a Dubai.

La base imponibile: su quale valore si calcola

Il valore su cui si applica l'aliquota dipende dal Paese in cui si trova l'immobile. Le regole generali previste dalla norma e riprese dalle istruzioni sono due:

Per un immobile a Dubai non si usa quindi il valore catastale previsto per i Paesi europei. Il riferimento è il valore di acquisto risultante dal contratto o dalla documentazione di compravendita. Se l'immobile è stato ricevuto per donazione o successione e manca un valore di acquisto, si ricorre al valore di mercato locale. Se l'immobile è stato acquistato sulla carta, in fase di costruzione, conta il valore documentato dal contratto, e per capire che cosa si possieda davvero in quel momento è utile guardare il tipo di titolo registrato.

L'immobile può essere variato nel tempo: se si acquista nel corso dell'anno, l'imposta è rapportata ai mesi di possesso. Conserva sempre il contratto di compravendita, il titolo rilasciato dalle autorità locali e le prove dei pagamenti.

L'aliquota

L'aliquota ordinaria dell'IVIE è dello 0,76% annuo. La normativa prevede un trattamento specifico per l'abitazione principale. Le indicazioni sull'applicazione di quel trattamento a un immobile estero vanno lette direttamente sulle istruzioni dell'anno di riferimento, perché non tutte le fonti divulgative lo riportano allo stesso modo. Un immobile a Dubai tenuto come seconda casa, come investimento o come bene locato ricade nell'ipotesi ordinaria.

Esiste inoltre una soglia minima: l'imposta non è dovuta se l'importo calcolato prima dell'eventuale credito non supera 200 euro. Non è una franchigia sul valore dell'immobile, ma un limite al di sotto del quale non si versa nulla.

Il credito per le imposte patrimoniali pagate all'estero

Se nel Paese in cui si trova l'immobile si paga un'imposta patrimoniale sullo stesso bene, la norma riconosce un credito d'imposta: l'importo pagato all'estero si scomputa dall'IVIE dovuta, entro il limite dell'imposta italiana. Il credito riguarda un'imposta di natura patrimoniale, ossia un prelievo sul possesso o sul valore dell'immobile, non qualunque pagamento legato all'immobile.

Questo è il punto che richiede cautela per un immobile a Dubai. Non ogni somma versata alle autorità locali è un'imposta patrimoniale annuale: i pagamenti connessi alla registrazione dell'acquisto, per esempio, hanno natura diversa, e le spese condominiali o di gestione non sono imposte. Prima di indicare un credito, bisogna verificare la natura giuridica del singolo prelievo e conservare la documentazione che lo prova. In assenza di un'imposta patrimoniale estera, il credito semplicemente non c'è e l'IVIE si versa per intero.

Il caso dell'immobile a Dubai

Gli immobili a Dubai si registrano presso il Dubai Land Department, l'ente che gestisce il registro immobiliare e rilascia il titolo di proprietà, il cosiddetto title deed. Per gli immobili acquistati in fase di sviluppo, le prime procedure passano dal sistema Oqood, che registra il contratto sulla carta. Per la dichiarazione italiana questi documenti hanno un ruolo preciso: provano che l'immobile esiste, a chi è intestato, per quale quota e dalla data in cui il diritto è sorto. Ti serviranno per compilare il quadro RW e per rispondere a un controllo.

Conviene ragionare per scenari:

• Acquisto diretto da residente italiano. L'immobile va nel quadro RW e si applica l'IVIE sul valore di acquisto.
• Immobile ricevuto in donazione. Il passaggio ha le sue regole locali e italiane, descritte in gift transfer di un immobile a Dubai. Per l'IVIE conta il valore da indicare dal momento in cui il diritto passa al nuovo titolare.
• Immobile detenuto tramite società. L'IVIE segue il titolare effettivo, non la forma societaria. Se la persona fisica residente controlla la struttura, il quadro RW riguarda l'immobile.
• Trasferimento della residenza. Chi diventa non residente in Italia in corso d'anno paga l'IVIE solo per il periodo di residenza, con le regole di rapporto ai mesi.

Resta il tema della convenzione tra Italia ed Emirati. La convenzione disciplina la tassazione di alcune categorie di reddito, ma non va letta come automatica esclusione dell'IVIE: prima di sostenere che l'imposta non è dovuta, il testo vigente va esaminato con attenzione, come spiega la pagina su doppia imposizione tra Italia ed Emirati.

Come si versa e come si dichiara

L'IVIE si liquida nel quadro RW del modello Redditi Persone Fisiche. Il saldo si versa con il modello F24 e il codice tributo 4041; gli acconti seguono i codici dedicati, 4044 per la prima rata e 4045 per la seconda rata o l'acconto in unica soluzione, secondo le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate. Il quadro RW va compilato per ogni immobile, con il codice relativo alla natura dell'investimento, il Paese, la quota e i mesi di possesso. Anche se l'imposta risultasse sotto la soglia o azzerata dal credito, l'obbligo di monitoraggio resta.

Cosa succede se non si paga o non si dichiara

L'omessa compilazione del quadro RW è sanzionata dal decreto-legge 167/1990, mentre l'omesso o insufficiente versamento dell'imposta segue le regole ordinarie delle imposte sui redditi. Chi si accorge di un'omissione può regolarizzare con il ravvedimento operoso, versando l'imposta con sanzioni ridotte e interessi. Più tempestivo è l'intervento, più favorevole è la riduzione. Le percentuali applicabili vanno verificate sulle norme vigenti per l'anno in questione.

Errori frequenti

• Pensare che l'assenza di imposta locale azzeri l'IVIE. L'imposta italiana è indipendente.
• Usare il valore sbagliato. Per un immobile extra-europeo conta il valore di acquisto o, in mancanza, quello di mercato.
• Dimenticare la quota e i mesi. Una comproprietà o un acquisto a metà anno cambiano l'importo.
• Dichiarare un credito senza documentazione. Il credito riguarda solo imposte patrimoniali effettivamente pagate.
• Trascurare l'immobile intestato a una società. Il titolare effettivo resta obbligato.

Domande frequenti

Chi paga l'IVIE?

Le persone fisiche residenti fiscali in Italia che possiedono, a titolo di proprietà o altro diritto reale, un immobile situato all'estero. L'imposta è proporzionata alla quota di possesso e ai mesi in cui si è titolari del diritto.

Qual è l'aliquota dell'IVIE?

L'aliquota ordinaria è dello 0,76% annuo sul valore dell'immobile. Per l'abitazione principale la normativa prevede un trattamento specifico, da verificare sulle istruzioni dell'anno di riferimento.

Su quale valore si calcola l'IVIE per un immobile a Dubai?

Sul valore di acquisto risultante dall'atto o dal contratto; in mancanza, sul valore di mercato rilevato nel luogo in cui si trova l'immobile. Il valore catastale è previsto per gli immobili in Paesi europei con scambio di informazioni.

Si può scomputare l'imposta pagata a Dubai?

Solo se si tratta di un'imposta patrimoniale estera effettivamente pagata sull'immobile, entro il limite dell'IVIE italiana. Non ogni pagamento legato all'immobile ha questa natura: va verificata caso per caso.

Come si versa l'IVIE?

Con il modello F24, usando il codice tributo 4041 per il saldo e i codici dedicati per gli acconti. L'imposta si liquida nel quadro RW del modello Redditi Persone Fisiche.

Questa guida ha finalità informativa e non sostituisce una consulenza sul caso individuale. Aliquote, codici e soglie vengono aggiornati: verifica le istruzioni dell'anno di riferimento prima di dichiarare o versare.